Milloin taloyhtiöremontin suunnittelu kannattaa aloittaa?
Taloyhtiön korjaushankkeissa yksi yleisimmistä haasteista ei ole itse remontti, vaan se, että suunnitteluun herätään liian myöhään.
Kun putkisto, julkisivu, vesikatto tai muu rakennusosa alkaa olla elinkaarensa päässä, ensimmäinen ajatus voi helposti olla: ”Ei tässä vielä kiire ole.”
Usein juuri silloin olisi kuitenkin hyvä hetki aloittaa selvittäminen.
Taloyhtiöremontin suunnittelu kannattaa käynnistää hyvissä ajoin ennen kuin korjaustarve muuttuu kiireelliseksi. Mitä enemmän aikaa hankkeen valmisteluun on, sitä paremmin voidaan tutkia vaihtoehtoja, vertailla ratkaisuja, arvioida kustannuksia ja valmistella päätöksentekoa.
Remontti alkaa paljon ennen työmaan käynnistymistä
Taloyhtiöremontti ei ala siitä, kun urakoitsija saapuu työmaalle.
Ennen toteutusta tarvitaan tavallisesti useita vaiheita, kuten:
- rakennuksen kunnon ja korjaustarpeen selvittäminen
- mahdolliset kuntotutkimukset
- hankesuunnittelu
- eri korjausvaihtoehtojen vertailu
- kustannusarvion laatiminen
- rahoituksen suunnittelu
- yhtiökokouksen päätökset
- suunnittelu
- urakkakilpailutus
Jo pelkästään näihin vaiheisiin voi kulua huomattavasti aikaa.
Jos suunnittelu aloitetaan vasta siinä vaiheessa kun korjaus on pakko tehdä nopeasti, taloyhtiöllä on vähemmän aikaa vaihtoehtojen arviointiin ja päätöksentekoon.
Kunnossapitotarveselvitys antaa ensimmäisen suunnan
Taloyhtiön hallituksen tärkeä työkalu on kunnossapitotarveselvitys eli niin sanottu viisivuotissuunnitelma.
Sen avulla voidaan hahmottaa, millaisia korjaustarpeita lähivuosina on odotettavissa.
Pelkkä listaus tulevista remonteista ei kuitenkaan aina riitä. Jos esimerkiksi julkisivukorjauksen, vesikaton uusimisen tai linjasaneerauksen arvioidaan olevan muutaman vuoden päässä, kannattaa jo ajoissa selvittää tarkemmin rakenteiden todellinen kunto.
Silloin päätöksiä ei tarvitse tehdä pelkkien oletusten perusteella.
2–3 vuotta ennen remonttia ei välttämättä ole liian aikaisin
Laajemmissa taloyhtiöhankkeissa suunnittelun aloittaminen jopa pari vuotta ennen tavoiteltua toteutusajankohtaa voi olla täysin perusteltua.
Tämä ei tarkoita sitä, että koko hankkeen pitäisi olla valmiiksi päätetty.
Alkuvaiheessa voidaan yksinkertaisesti selvittää:
- mikä rakennuksen todellinen korjaustarve on
- kuinka kiireellinen korjaus on
- mitä eri vaihtoehtoja on olemassa
- mitä vaihtoehdot suurin piirtein maksavat
- mitä muita korjauksia samaan kokonaisuuteen kannattaisi yhdistää
Näiden tietojen pohjalta hallitus pystyy valmistautumaan hankkeeseen huomattavasti paremmin.
Ajoissa aloittaminen helpottaa myös kustannusten hallintaa
Kun suunnittelulle on riittävästi aikaa, myös taloudelliseen valmistautumiseen jää enemmän mahdollisuuksia.
Taloyhtiössä voidaan arvioida ennakkoon esimerkiksi:
- hankkeen kokonaiskustannuksia
- osakkaille muodostuvaa rahoitusosuutta
- lainatarvetta
- vastikkeisiin kohdistuvia vaikutuksia
- eri toteutusvaihtoehtojen kustannuseroja
Varhaisessa vaiheessa laadittu kustannusarvio ei vielä ole lopullinen hinta, mutta se auttaa taloyhtiötä hahmottamaan hankkeen mittaluokkaa ja valmistautumaan tulevaan.
Samalla mahdolliset yllätykset ehditään käsitellä ennen kuin aikataulu pakottaa tekemään nopeita ratkaisuja.
Kiire kaventaa vaihtoehtoja
Jos korjaustarve huomataan vasta siinä vaiheessa, kun esimerkiksi vesikatto vuotaa, putkisto aiheuttaa jatkuvasti vahinkoja tai julkisivun turvallisuus alkaa olla ongelma, hankkeen lähtökohta muuttuu.
Silloin tärkeimmäksi tavoitteeksi nousee usein ongelman nopea ratkaiseminen.
Kiireessä:
- tutkimuksiin jää vähemmän aikaa
- vaihtoehtojen vertailu voi jäädä suppeammaksi
- kilpailutukseen jää vähemmän pelivaraa
- päätöksiä joudutaan tekemään nopeammin
- kustannuksiin voi olla vaikeampi varautua
Kaikkia äkillisiä korjaustarpeita ei tietenkään voida ennakoida. Suuri osa taloyhtiöiden merkittävistä korjaushankkeista liittyy kuitenkin rakennusosien normaaliin vanhenemiseen, jolloin ennakointi on mahdollista.
Hyvä suunnittelu ei tarkoita sitä, että kaikki päätetään heti
Joskus taloyhtiössä suunnittelun aloittamista lykätään siksi, että pelätään sen tarkoittavan automaattisesti remonttipäätöstä.
Näin ei kuitenkaan ole.
Hankkeen alkuvaiheen tärkein tehtävä on usein nimenomaan tuottaa tietoa päätöksenteon tueksi.
Kuntotutkimuksen tai hankesuunnittelun jälkeen taloyhtiössä voidaan esimerkiksi todeta, että korjausta voidaan turvallisesti siirtää muutamalla vuodella. Toisaalta tutkimuksissa voi selvitä, että hanke kannattaakin toteuttaa arvioitua aiemmin.
Molemmissa tilanteissa taloyhtiö saa arvokasta tietoa ja pystyy tekemään päätöksiä hallitummin.
Milloin siis kannattaa aloittaa?
Yhtä kaikille taloyhtiöille sopivaa aikataulua ei ole.
Hyvä nyrkkisääntö on kuitenkin tämä:
Kun merkittävä korjaushanke alkaa näkyä muutaman vuoden päässä kunnossapitotarveselvityksessä, on aika alkaa selvittää asiaa tarkemmin.
Suunnittelu kannattaa käynnistää viimeistään silloin, kun ensimmäiset merkit korjaustarpeesta ovat tiedossa – ei vasta silloin, kun ongelma pakottaa toimimaan.
Mitä aikaisemmin lähtötiedot ovat kunnossa, sitä enemmän hallituksella ja osakkailla on aikaa ymmärtää vaihtoehtoja, kustannuksia ja hankkeen vaikutuksia.
Ennakointi tuo taloyhtiölle päätösrauhaa
Taloyhtiöremontin hyvä suunnittelu ei tarkoita mahdollisimman nopeaa etenemistä, vaan etenemistä oikeassa järjestyksessä.
Kun selvitykset, suunnittelu, rahoitus ja päätöksenteko voidaan tehdä ilman tarpeetonta kiirettä, koko hanketta on helpompi hallita.
Me Insinööripalvelut Powerialla autamme taloyhtiöitä korjaushankkeiden valmistelussa aina ensimmäisistä selvityksistä toteutukseen saakka.
Onko taloyhtiönne kunnossapitotarveselvityksessä merkittävä korjaushanke lähivuosina?
Nyt voi olla hyvä hetki selvittää, mitä kannattaa tehdä seuraavaksi.