Korjataanko vai uusitaanko? Taloyhtiön yleisimmät väärät säästökohteet
Taloyhtiöremontissa kustannukset ovat lähes aina yksi päätöksenteon tärkeimmistä kysymyksistä.
Kun vaihtoehtoja vertaillaan, on täysin luonnollista pohtia, missä voidaan säästää. Kaikkea ei tarvitse tehdä kalleimman kautta, eikä jokainen rakennusosa kaipaa automaattisesti täydellistä uusimista.
Haaste syntyy silloin, kun säästöä haetaan kohdasta, jossa se lisää riskiä uusille korjauksille jo muutaman vuoden päästä.
Halvin ratkaisu ei siis aina ole taloyhtiölle edullisin ratkaisu.
Korjataanko vai uusitaanko?
Tähän kysymykseen ei ole yhtä vastausta.
Jos rakennusosa on muuten hyvässä kunnossa ja vaurio rajallinen, korjaaminen voi olla sekä teknisesti että taloudellisesti järkevää.
Toisessa kohteessa samanlainen paikkaus voi tarkoittaa vain sitä, että seuraava korjaus siirtyy muutamalla vuodella eteenpäin.
Päätöksen pitäisi siksi perustua ainakin:
- rakenteen todelliseen kuntoon
- jäljellä olevaan käyttöikään
- vaurion laajuuteen ja syyhyn
- korjauksen ja uusimisen kustannuseroon
- siihen, mitä muita töitä lähivuosina on tulossa
Pelkkä tämän hetken hintalappu kertoo vain osan kokonaisuudesta.
1. Välttämättömän tutkimisen karsiminen
Yksi vääristä säästökohteista löytyy usein jo ennen varsinaisen remontin alkua.
Kuntotutkimuksia tai rakenteiden tarkempia selvityksiä saatetaan rajata, jotta hankkeen alkuvaiheen kustannukset pysyisivät mahdollisimman pieninä.
Silloin vaarana on kuitenkin se, että suunnittelu tehdään puutteellisten tietojen varassa.
Jos rakenteiden todellinen kunto paljastuu vasta työmaalla, vaihtoehtojen määrä on yleensä pienempi ja muutokset voivat tulla huomattavasti kalliimmiksi kuin asian selvittäminen etukäteen.
Hyvä lähtötieto ei ole ylimääräinen kustannus, vaan keino vähentää epävarmuutta.
2. Korjataan vain näkyvä vaurio
Toinen tyypillinen houkutus on korjata vain kohta, jossa ongelma näkyy.
Jos julkisivussa on vaurio, katossa vuotokohta tai pihalla jatkuvasti vettä keräävä alue, ensimmäinen ratkaisu voi olla yksittäisen kohdan paikkaaminen.
Jos ongelman varsinainen syy jää selvittämättä, sama vaurio voi kuitenkin palata.
Siksi ennen korjaustapaa pitäisi kysyä:
Korjataanko nyt seurausta vai ongelman varsinaista syytä?
Joskus pieni paikallinen korjaus on juuri oikea ratkaisu. Joskus se siirtää väistämätöntä suurempaa remonttia vain hieman eteenpäin.
3. Jätetään samalla järkevästi tehtävä työ myöhemmäksi
Kun työmaa on jo käynnissä, kannattaa tarkastella myös sitä, mitä muita korjauksia olisi järkevää toteuttaa samalla.
Esimerkiksi telineet, työmaan perustaminen, suunnittelu ja valvonta muodostavat kustannuksia riippumatta siitä, tehdäänkö samalla yksi vai useampi toisiinsa liittyvä työ.
Jos lähivuosina joka tapauksessa tarvittava korjaus jätetään erilliseksi hankkeeksi, taloyhtiö voi joutua maksamaan osan samoista työmaakustannuksista uudelleen.
Tämä ei tarkoita sitä, että remonttia pitäisi automaattisesti kasvattaa mahdollisimman suureksi. Sen sijaan kannattaa tarkastella kokonaisuutta ja tulevia korjaustarpeita yhdessä.
4. Suunnittelusta tai valvonnasta säästäminen
Suunnittelu ja valvonta eivät ole remontin näkyvin osa.
Siksi niiden merkitys voi joskus tuntua pienemmältä kuin esimerkiksi itse rakennustyön.
Todellisuudessa hyvin tehty suunnittelu määrittää pitkälti sen, mitä urakoitsijalta tilataan ja millä laadulla työ voidaan toteuttaa.
Valvonnan tehtävä puolestaan on varmistaa, että työtä tehdään sovitun mukaisesti ja mahdollisiin poikkeamiin reagoidaan ajoissa.
Jos näissä vaiheissa säästetään liikaa, ongelmat näkyvät usein vasta myöhemmin, jolloin niiden korjaaminen on huomattavasti hankalampaa.
5. Päätetään vain hankintahinnan perusteella
Urakkakilpailutuksessa halvin tarjous houkuttelee ymmärrettävästi.
Pelkkä tarjoushinta ei kuitenkaan kerro vielä koko totuutta.
Tarjouksia vertaillessa kannattaa tarkistaa esimerkiksi:
- ovatko kaikki tarjoukset sisällöltään vertailukelpoisia
- mitä urakkaan todella sisältyy
- mitä on rajattu tarjouksen ulkopuolelle
- millainen toteutustapa on
- miten lisä- ja muutostöitä käsitellään
Halvin tarjous voi olla paras vaihtoehto, mutta vain silloin, kun vertailu tehdään samoilla lähtötiedoilla ja sisällöillä.
Säästäminen on järkevää, kun tiedetään mistä säästetään
Taloyhtiöremontissa kustannuksia kannattaa tarkastella kriittisesti. Hyvä projektinjohto ei tarkoita mahdollisimman kalliin ratkaisun valitsemista.
Päinvastoin.
Tavoitteena pitäisi olla löytää ratkaisu, joka on teknisesti riittävä, taloudellisesti perusteltu ja järkevä koko rakennuksen elinkaaren kannalta.
Joskus se tarkoittaa korjaamista, joskus uusimista.
Ja joskus kaikkein järkevin ratkaisu on tehdä hieman enemmän nyt, jotta samaan asiaan ei tarvitse palata muutaman vuoden kuluttua uudelleen.
Kokonaisuus ratkaisee
Taloyhtiön päätöksenteossa ei kannata kysyä ainoastaan:
“Mikä vaihtoehto maksaa vähiten nyt?”
Yhtä tärkeä kysymys on:
“Mitä tämä ratkaisu tarkoittaa seuraavan 5–10 vuoden aikana?”
Kun rakennuksen kunto, tulevat korjaustarpeet ja vaihtoehtojen elinkaarikustannukset huomioidaan yhdessä, myös säästöpäätökset voidaan tehdä perustellummin.
Me Insinööripalvelut Powerialla autamme taloyhtiöitä arvioimaan korjausvaihtoehtoja, suunnittelemaan hankkeita ja pitämään kokonaisuuden hallinnassa suunnittelusta toteutukseen.
Pohditteko taloyhtiössänne, kannattaako jokin rakennusosa vielä korjata vai uusia kokonaan?